Befristeter Mietvertrag – gilt trotzdem die Mietpreisbremse?
Viele Vermieter nutzen befristete Mietverträge, um Mieterschutz und Mietpreisbremse zu umgehen. Ob das in Ihrem Fall wirksam ist – und was das für Ihre Miete und Ihren Wohnschutz bedeutet – erklären wir hier.
Gilt die Mietpreisbremse bei meinem befristeten Mietvertrag?
Die Befristung eines Mietvertrags nach § 575 BGB schließt die Mietpreisbremse nicht aus. Auch wer nur für zwei Jahre eine Wohnung mietet, hat das Recht, dass die vereinbarte Miete die gesetzliche Grenze nicht übersteigt.
Komplizierter ist die Frage beim „vorübergehenden Gebrauch“. Hier kommt es nicht auf den Wortlaut des Mietvertrags an, sondern auf die tatsächlichen Umstände: Ist die Wohnung Ihr Hauptwohnsitz? Ist sie der Ort, von dem aus Sie Ihren Alltag gestalten, soziale Kontakte pflegen, Ihren Beruf ausüben? Dann spricht viel dafür, dass die Mietpreisbremse gilt – auch wenn der Vermieter das anders sieht.
Das Amtsgericht Kreuzberg entschied noch im Juli 2025: Auch bei einer möblierten Kurzzeitvermietung gilt die Mietpreisbremse, wenn die Wohnung dem Mieter als Lebensmittelpunkt diente (30.07.2025 (Az. 7 C 12/25).
Befristung ist nicht gleich Befristung – drei grundlegend verschiedene Fälle:
Im deutschen Mietrecht gibt es für befristete Mietverträge im Wohnraum keine allgemeine Freiheit. Das Gesetz macht klare Vorgaben – und schützt Mieter deutlich stärker, als viele ahnen.
Der echte Zeitmietvertrag (§ 575 BGB)
Ein wirksamer befristeter Mietvertrag im Wohnraum setzt voraus, dass der Vermieter einen der drei gesetzlich anerkannten Gründe hat – und diesen dem Mieter schriftlich mitteilt:
Eigenbedarf: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf der Mietzeit selbst nutzen oder für nahe Angehörige nutzen.
Umbau oder Sanierung: Der Vermieter plant wesentliche Umbaumaßnahmen, die während eines laufenden Mietverhältnisses erheblich erschwert wären. Die Maßnahmen müssen konkret und nachvollziehbar beschrieben sein.
Dienstverhältnis: Der Vermieter will die Wohnung nach Ablauf an einen Mitarbeiter oder eine Person vermieten, die bei ihm beschäftigt ist.
Nur wenn einer dieser Gründe vorliegt und schriftlich im Mietvertrag genannt wird, ist die Befristung nach § 575 BGB wirksam.
Wichtig für Mieter: Auch bei einem wirksamen Zeitmietvertrag nach § 575 BGB gilt die Mietpreisbremse. Die Befristung schützt nicht vor einer Miethöhenkontrolle.
Die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“ (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Eine ganz andere Kategorie ist die Vermietung „zum vorübergehenden Gebrauch“. Diese Ausnahme gilt, wenn die Wohnung wegen eines besonderen, seiner Natur nach kurzfristigen Anlasses angemietet wird – etwa für eine Montagearbeit in einer anderen Stadt, ein Praktikum, ein Forschungsprojekt oder einen ähnlichen klar abgegrenzten Anlass.
Bei echter Kurzzeitnutzung sind zentrale Mieterschutzvorschriften – einschließlich der Mietpreisbremse – nicht anwendbar.
Die entscheidende Frage: Bildet die Wohnung Ihren tatsächlichen Lebensmittelpunkt? Wenn ja, scheidet die Ausnahme in aller Regel aus – unabhängig davon, was im Mietvertrag steht.
Befristung ohne wirksamen Grund
Fehlt ein gesetzlich anerkannter Befristungsgrund – oder wurde er nicht schriftlich mitgeteilt – ist die Befristung unwirksam. Die gesetzliche Folge ist eindeutig:
Das Mietverhältnis gilt automatisch als auf unbestimmte Zeit abgeschlossen – mit vollem Kündigungsschutz.
Ihr Mietvertrag ist möglicherweise unbefristet – ohne dass Sie es wissen
Kein Befristungsgrund genannt
Der Mietvertrag enthält schlicht kein festes Enddatum mit Begründung, oder die Befristung ist nur pauschal vereinbart, ohne dass ein gesetzlicher Grund benannt wird. Folge: Das Mietverhältnis gilt als unbefristet.
Grund nur mündlich mitgeteilt
Das Gesetz verlangt die schriftliche Angabe des Befristungsgrunds im Mietvertrag selbst – nicht per E-Mail oder mündlich. Fehlt die Schriftform, ist die Befristung in der Regel unwirksam.
Grund zu vage oder unkonkret
Ein Vermieter, der nur „Eigenbedarf“ oder „Renovierung“ angibt, erfüllt die gesetzlichen Anforderungen möglicherweise nicht. Mieter müssen die Maßnahmen anhand der Beschreibung beurteilen können.
Befristungsgrund entfällt nachträglich
Tritt der angegebene Grund bis zum Ablauf der Mietzeit nicht ein oder entfällt er, hat der Mieter unter Umständen einen Anspruch auf Verlängerung des Mietverhältnisses.
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