Möblierte Wohnungen und die Mietpreisbremse
Viele Vermieter behaupten, bei möblierten Wohnungen gelte die Mietpreisbremse nicht. Das stimmt so nicht – und genau das nutzen wir für Sie.
Möblierte Wohnung – da gilt die Mietpreisbremse doch nicht?“
Diesen Satz hören viele Mieter. Von ihrem Vermieter, von Bekannten, manchmal sogar von halbgaren Rechtstipps im Internet. Und genau deshalb zahlen Tausende Mieter monatlich mehr, als sie müssten.
Die Wahrheit: Die Mietpreisbremse gilt grundsätzlich auch für möblierte Wohnungen. Das Gesetz macht nur bei wenigen Fällem eine Ausnahme – und „die Wohnung ist möbliert“ allein ist keine davon.
Was Vermieter dürfen: einen Möblierungszuschlag verlangen – aber nur in einer bestimmten, gesetzlich begrenzten Höhe. Was Vermieter nicht dürfen: die Mietpreisbremse einfach übergehen, weil ein Tisch im Wohnzimmer steht.
Wussten Sie? Bundesjustizministerin Hubig bezeichnete es öffentlich als Missbrauch, wenn Vermieter „zwei Stühle in die Wohnung stellen“ und dann behaupten, die Mietpreisbremse gelte nicht mehr.
Was das Gesetz wirklich sagt
Die Mietpreisbremse nach § 556d BGB gilt für möblierte Wohnungen – mit zwei eng begrenzten Ausnahmen.
Bei einer möblierten Wohnung, die Ihr dauerhafter Wohnsitz ist, gilt die Mietpreisbremse genauso wie bei einer unmöblierten Wohnung. Die vereinbarte Nettokaltmiete darf die ortsübliche Vergleichsmiete nicht um mehr als 10 % übersteigen. Zusätzlich darf der Vermieter einen Möblierungszuschlag verlangen – aber nur in gesetzlich angemessener Höhe.
Wer eine Wohnung nur für ein paar Wochen oder Monate mietet – etwa für einen befristeten Arbeitsauftrag, ohne dass die Wohnung den eigenen Lebensmittelpunkt bildet – fällt unter die Ausnahme des § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. In diesem Fall gilt die Mietpreisbremse nicht.
Wichtig: Entscheidend ist nicht, ob der Mietvertrag befristet ist oder ob die Wohnung möbliert ist. Entscheidend ist, ob die Wohnung Ihr tatsächlicher Lebensmittelpunkt ist. Bei einer Mietdauer ab einem Jahr nimmt die Rechtsprechung in der Regel kein „vorübergehendes“ Mietverhältnis mehr an.
Wohnt der Vermieter selbst in derselben Wohnung und vermietet nur einen Teil davon, gilt unter bestimmten Voraussetzungen ebenfalls keine Mietpreisbremse. Diese Konstellation betrifft klassische WG-Zimmer, bei denen der Eigentümer mitbewohnt.
Wer eine ganze Wohnung gemietet hat, fällt in aller Regel nicht darunter.
Was darf der Vermieter für die Möbel verlangen?
Liegt eine echte Möblierung vor, darf der Vermieter einen Zuschlag auf die Grundmiete erheben. Aber: Dieser Zuschlag ist nicht frei wählbar. Er berechnet sich nach dem Zeitwert der Möbel – also dem Wert, den die Möbel heute noch haben, nicht dem ursprünglichen Kaufpreis.
Was zählt als Möblierung?
Nur eine vollständige Möblierung berechtigt zum Zuschlag: Sitzgelegenheiten, Tische, Wohnzimmermöbel, eine vollausgestattete Küche, Lampen, Waschmaschine. Einzelne Möbelstücke reichen nicht.
Wie berechnet man den Zuschlag?
Grundlage ist der Zeitwert der Möbel, nicht der ursprüngliche Kaufpreis. Wie der Zuschlag konkret berechnet wird, hängt von der Region und den Umständen des Einzelfalls ab. Zuschläge ohne nachvollziehbare Grundlage sind unulässig.
Was machen viele Vermieter falsch?
Viele Vermieter setzen den Neuwert der Möbel an statt des Zeitwerts – oder erhöhen den Zuschlag pauschal und ohne Grundlage. Das Ergebnis: eine rechnerisch deutlich zu hohe Gesamtmiete, die von den Mietern angefochten werden kann.