Seit dem 1. Januar 2026 gilt die Mietpreisbremse in Konstanz nicht mehr. Ausgerechnet in einer Stadt, in der Mieten bundesweit Spitzenwerte erreichen. Wie konnte das passieren – und was bedeutet das für Mieterinnen und Mieter?
Eine Entscheidung gegen den Augenschein
Wer in Konstanz eine Wohnung sucht, kennt das Gefühl. Wenig Angebot, viele Bewerber, hohe Preise. Die Stadt am westlichen Bodensee zählt zu den attraktivsten – und teuersten – Wohnstandorten in ganz Baden-Württemberg. Nach Erhebungen des Forschungsinstituts empirica belastet das Wohnen in Konstanz Haushalte mit 133 Prozent des bundesdeutschen Mittelwerts. Das macht Konstanz zur teuersten Mietstadt im ganzen Land – noch vor Stuttgart und Freiburg.
Umso erstaunlicher ist es, was das Land Baden-Württemberg Ende 2025 entschieden hat: Konstanz fliegt aus der Mietpreisbremse.
Mit der neuen Mietpreisbegrenzungsverordnung Baden-Württemberg, in Kraft seit dem 1. Januar 2026, wurde die Gebietskulisse der als „angespannt“ eingestuften Wohnungsmärkte neu gezeichnet. 84 Kommunen kamen neu hinzu – darunter viele kleinere Gemeinden. Gleichzeitig fielen 43 Städte und Gemeinden heraus, darunter, neben Mannheim, ausgerechnet Konstanz, Singen, Radolfzell und Überlingen.
Das Ergebnis erscheint paradox: Kleine Gemeinden auf dem Land genießen jetzt Mieterschutz. Die Stadt mit den höchsten Mieten am Bodensee nicht mehr.
Was der Wegfall konkret bedeutet
Solange Konstanz in der Gebietskulisse war, durfte die Miete bei einer Neuvermietung die ortsübliche Vergleichsmiete um maximal 10 Prozent übersteigen. Mit dem Wegfall der Mietpreisbremse gilt nun wieder der bundesweite Standard: 20 Prozent über der Vergleichsmiete sind zulässig – ohne Ausnahme, ohne Rügemöglichkeit.
Doch es geht um mehr als diese eine Grenze. Denn die Einstufung als „angespannter Wohnungsmarkt“ hat weitreichende rechtliche Folgewirkungen:
- Die abgesenkte Kappungsgrenze (Bestandsmieten durften in drei Jahren um maximal 15 statt 20 Prozent steigen) gilt nicht mehr.
- Die verlängerte Kündigungssperrfrist bei Umwandlungen von Miet- in Eigentumswohnungen fällt auf drei Jahre zurück.
- Städtebauliche Steuerungsinstrumente nach dem Baugesetzbuch verlieren ihre Anwendungsgrundlage.
Bürgermeister Karl Langensteiner-Schönborn bringt es auf den Punkt: „Konstanz weist eine der niedrigsten Leerstandsquoten im Land auf, und jede weitere Schwächung des Mieterschutzes erhöht die Gefahr steigender Belastungen für die Bevölkerung.“
Das zweifelhafte Gutachten dahinter
Die Grundlage für die neue Gebietskulisse liefert ein Gutachten eines Hamburger Beratungsunternehmens. Es operationalisiert den „angespannten Wohnungsmarkt“ anhand von fünf Kriterien. Erfüllt eine Gemeinde mindestens vier davon, kommt sie in die Gebietskulisse.
Konstanz erfüllt nach dem Gutachten nur drei der fünf Kriterien: Die Mietbelastung ist zu hoch, die Angebotsmieten sind zu hoch, die Differenz zwischen Bestands- und Angebotsmieten ist zu groß. Aber: die Wohnraumversorgung soll ausreichend sein, und der Neubau soll die Haushaltsentwicklung abgedeckt haben.
Genau hier setzt die Kritik an – und sie ist scharf.
Ferienwohnungen werden schlicht ignoriert. Das Gutachten stellt dem Wohnungsbestand die Haushaltszahlen gegenüber, ohne zu berücksichtigen, dass ein erheblicher Teil des Bestands dem Mietmarkt dauerhaft entzogen ist. In Konstanz liegt der Anteil an Ferienwohnungen laut Zensus bei mindestens 1,1 Prozent des Bestands – die Dunkelziffer dürfte deutlich höher liegen. Ein Wohnungsbestand, der auf dem Markt gar nicht verfügbar ist, hilft suchenden Mieterinnen und Mietern nicht.
Die Haushaltszahlen sind methodisch fragwürdig. Statt auf die Zensusdaten zurückzugreifen, verwendet das Beratungsunternehmen Haushaltszahlen der Gesellschaft für Konsumforschung (GfK) – und zählt dabei Wirtschaftsgemeinschaften statt Wohngemeinschaften. Eine WG mit vier Studierenden, die jeweils eigene Ausgaben verwalten, kann so als vier Haushalte erscheinen, obwohl sie eine einzige Wohnung belegen. Umgekehrt: Geflüchtete in Gemeinschaftsunterkünften, die dringend eigene Wohnungen suchen, werden als wohnungssuchende Nachfrager gar nicht erfasst.
Der Zeitraum der Neubauzählung blendet aktuelle Entwicklungen aus. Die Berechnung des Neubauvolumens stützt sich auf Zensusdaten von 2011 bis 2022 – also Daten, die die stark gestiegene Wohnraumnachfrage durch ukrainische Geflüchtete ab 2023 und die Rückkehr zum Normalbetrieb der Universität Konstanz nach der Pandemiephase schlicht nicht abbilden.
Der Deutsche Mieterbund Baden-Württemberg fasst die Kritik nüchtern zusammen: „Wenn im Ergebnis Städte wie Mannheim und Konstanz und weitere aus der Liste der 20 teuersten Städte nunmehr aus der Gebietskulisse herausfallen sollen, ist die Methodik des zugrundeliegenden Gutachtens und dessen Bewertung grundlegend zu hinterfragen.“
Konstanz steht mit seiner Kritik nicht allein
Oberbürgermeister Uli Burchardt hat die Entscheidung öffentlich kritisiert und das Land Baden-Württemberg aufgefordert, seiner Verantwortung gerecht zu werden. Gleichzeitig appellierte er direkt an Vermieter: „Wir setzen darauf, dass Sie sich trotz des Wegfalls der Mietpreisbremse weiterhin an fairen, sozial verträglichen Mietniveaus orientieren.“
Die Stadt Konstanz schloss sich ausdrücklich den Forderungen des Deutschen Mieterbunds und des Städtetags Baden-Württemberg an – beide Organisationen hatten die Entscheidung deutlich kritisiert und eine verlässlichere, langfristige Wohnungspolitik eingefordert.
Und es gibt einen europäischen Vergleich, der aufhorchen lässt: In Hessen sah sich die Landesregierung mit einem ähnlichen Gutachten konfrontiert, das Frankfurt aus der Mietpreisbremse hätte fallen lassen. Dort zog die Regierung die Reißleine – und verlängerte vorläufig die bestehende Gebietskulisse. In Baden-Württemberg hat man das nicht getan.
Was die Zahlen sagen
Auch ohne Mietpreisbremse sprechen die aktuellen Zahlen für sich. Die Angebotsmieten für Wohnungen in Konstanz liegen im Jahr 2026 durchschnittlich bei rund 17,69 Euro pro Quadratmeter – das ist ein Niveau, das in Baden-Württemberg seinesgleichen sucht. Je nach Wohnungstyp und Lage werden Quadratmeterpreise von bis zu 19,73 Euro aufgerufen.
Was bleibt – und was Mieter jetzt wissen sollten
Die Mietpreisbremse ist weg. Aber das bedeutet nicht, dass Mieterinnen und Mieter in Konstanz völlig schutzlos sind.
§ 5 des Wirtschaftsstrafgesetzes (WiStG) gilt weiterhin, bundesweit und unabhängig von Landesverordnungen. Er verbietet Mieten, die die ortsübliche Vergleichsmiete um mehr als 20 Prozent übersteigen – wenn der Vermieter dabei die Wohnungsknappheit ausnutzt. Die Anforderungen sind höher als bei der Mietpreisbremse, der Schutz aber real: Eine nachweislich überhöhte Miete ist zivilrechtlich angreifbar, und bereits gezahlte Beträge können unter Umständen zurückgefordert werden.
Darüber hinaus bleibt der qualifizierte Mietspiegel Konstanz 2025 das zentrale Instrument zur Bestimmung der ortsüblichen Vergleichsmiete – für Mieterhöhungen nach § 558 BGB ebenso wie für die Beurteilung nach § 5 WiStG.
Wer eine neue Wohnung in Konstanz gemietet hat oder demnächst anmieten wird, sollte deshalb:
- Die vereinbarte Miete mit dem Mietspiegel vergleichen.
- Prüfen, ob die 20-Prozent-Grenze nach § 5 WiStG überschritten ist.
- Gegebenenfalls rechtlichen Rat einholen – und vorab klären, ob eine Rechtsschutzversicherung besteht.
Ausblick: Kommt die Wende?
Die aktuelle Verordnung gilt nur bis Ende 2026. Nach der Landtagswahl im März 2026 ist es der neuen Landesregierung ausdrücklich vorbehalten, die Frage neu zu entscheiden.
Ob Konstanz wieder in die Gebietskulisse aufgenommen wird, ist offen. Es bleibt zu hoffen, dass die neue Landesregierung das FUB-IGES-Gutachten einer kritischen Revision unterzieht – und dabei berücksichtigt, was Daten, Experten, Mieterbund, Städtetag und die Stadt Konstanz selbst übereinstimmend sagen: Der Wohnungsmarkt in Konstanz ist angespannt. Er war es. Er ist es. Und die Zahlen ändern sich nicht durch ein Gutachten, das methodisch an der Realität vorbeizielt.
Dieser Beitrag dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung im Einzelfall dar. Wenn Sie konkrete Fragen zu Ihrer Mietsituation in Konstanz haben, sprechen Sie uns gerne an – die erste Einschätzung ist bei MietGerecht kostenlos.